bob夜幕降临，各类小龙虾、烤鱼大排档的霓虹灯格外夺目，夹杂着歌声、叫卖声，厦门明发商业广场披上了“繁华外衣”，现场车水马龙，十分热闹。

　　晨光微熹，夜场的人们纷纷离去，明发商业广场彻底陷入安静，不夜城变为“空城”。日复一日，周而复始，在“繁华”与“清冷”中的交替中，隐藏着厦门商业地标陨落的，浮现出规划、设计、运营管理等方面的诸多问题。

　　这是“镁刻地产”记者近日在厦门明发商业广场现场看到的场景。厦门商业地标沦落为大排档，厦门明发商业广场也成为商业地产的反面教材。

　　此外，在华东地区最大的商业地产项目，总面积超过42万平方米的南京明发商业广场，以及肩负着明发战略重心从三线城市向一二线城市转移的重任的上海明发商业广场，也面临着业态乱空置高甚至停工的问题。

　　褪去夜晚的繁华，阳光下一副脏乱、破败的景象呈现在眼前。地下商场眼镜市场的大部分店铺已经关门，市场没有日光灯，灰尘泥土遍地，店铺残破。地面一楼的大排档白天进入休整，留守店员正在打扫卫生，清洗前一夜留下的油垢。

　　下雨天，清洗油污的水和雨水混合在淌在街道上，脏水积压，触目惊心。白天活跃在明发商业广场的为身着各类颜色工服的外卖小哥，午饭时间接单送餐，稍稍打破了广场的宁静。雨天路滑，一外卖小哥摔倒后拍拍身上的水，骑车继续前行。

　　在厦门明发商业广场二楼和三楼，记者看到大部分商铺店门紧锁，全无人气。一楼中区街铺因远离中轴街铺而经营惨淡，一步两步就能看到“旺铺转让”的白色A4纸张广告贴在紧锁的玻璃门上。

　　明发商业广场内，关闭的店铺、破旧且停止运作的电梯到处都是，钰淇中心的张老板告诉记者，商场的电梯早在一年前就停止运营了，商场人流量逐年减少且顾客多在外围活动，电梯就没有运营的必要了。

　　沿着电梯口下来，是一家人气火爆的淮南牛肉店。记者了解到，该店于今年1月驻进明发商业广场，店铺面积约30多平方米，每月租金7000元~8000元。问起生意怎么样，该店的杨老板边切牛肉边开心的告诉记者：“生意好得不得了，晚上的话更红火。”

　　与淮南羊肉面店的忙碌相比，旁边的莆田卤肉面店稍显冷清。店老板告诉记者，在明发开店有7、8年了，2、3年前店里的生意都还是可以的，最近几年客人就没有以前多了，现在就勉强开着店，糊口饭吃。

　　地下一楼一家眼镜店的店员透露，周边的商铺基本都关了，目前这里都是做熟客的，没有回头客在这里是做不下去的。

　　据了解，该眼镜店位于手扶电梯旁边，有顾客上门咨询眼镜是否配好。据该店员介绍，目前每月租金6000元，在老顾客光顾下还是能盈利的。在这里做了一年多，地面的铺位每月租金要2万元。

　　明发商业广场主营的夜市大排档近两年也开始不好做了。一店员表示，前两年生意好点，现在竞争大了，做不了那么多业绩了。

　　看着眼前一幕幕，谁能想到这里曾规划为厦门商业地标，集旅游、休闲、娱乐、购物为一体的一站式综合服务，还是当年国内城市中心最大的购物中心。

　　进入南京明发商业广场内部，记者看到，这个有着近3000间铺面的该商业广场业态布局混乱、设施破损严重，除沿街商铺出租情况尚可外，广场内部的商铺大多处于空置状态，二、三层的部分商铺更是被个人中介转做公寓对外出租，开业7年的商场已显“破败”迹象。

　　穿过商场主通道，一座下沉式广场进入记者视线层楼高的“海盗船”居于广场内的水池中。斑驳的外墙、用木板阻隔的通道，让广场内的这个标志性建筑褪色不少。

　　站在下沉式广场的通道内向四周望去，除了一楼的部分商铺开着门外，负一楼、二楼、三楼的大部分商铺都大门紧闭。似乎只有来往穿梭的外卖小哥，在展示着这座巨型商业广场的“人气”。

　　“紧挨着南京南站还有地铁1号线号线。”明发商业广场部一房产中介告诉“镁刻地产”记者：“现在你看到的商场内部的这些商铺，一楼的位置好一点的月租金2000（元）左右，60平方米；二楼的大概在1200（元）左右，45平方米。另外，每个平方米每个月还要交4块钱的物业费。”

　　“反正租金便宜，能干的下去就干，实在干不下去就搬走。”多位店主向记者表示：“商场位置这么好，交通也不差，但人流量就是这么少，这么大的商场生意这么差，可惜喽！”

　　不过在广场内部的部分外卖餐饮店主看来，人气不旺并不影响自家的生意。“我们主要做外卖，这里也就是个厨房，只要租金便宜，有没有人气无所谓。”一餐饮店主对记者说。

　　在业态上，整个商场也显得杂乱无章。除了外卖餐饮外，还有宾馆、装修公司、文化公司、培训公司、物流公司、茶叶店、网吧、电子商务公司、影院，以及各类工作室等。

　　如果说一楼还能看到来往的行人，那么在商场的二楼却少见行人。而在三楼、四楼更是“人迹罕至”，只是偶尔能看到开着门的工作室。

　　记者粗略估计，一楼的近620间铺面，开门营业的接近一半，而二楼开门营业的铺面不到3成，三楼、四楼则更少。

　　“二楼、三楼确实不太好租，但是租金和售价也低啊。”上述房产中介人士告诉记者：“二楼的租金也就一千（元）出头，三楼的一些铺子还不到一千（元）呢。即使卖的话，二楼、三楼的铺子一个平方大概也就1万5、6（元）左右，一间铺子才60多万（元），bob比外面的住宅便宜多了。”

　　记者在商业广场的二楼、三楼走访时发现，大大小小的“宾馆”“公寓”有近10家之多，此外还有不少个人中介将商铺改为公寓向外出租。

　　“商场太大，铺子太多，开发商当初都是分割着卖铺子，小一点的40多平方米，大一点的60多平方米，也没有统一的规划和招商。”上述房产中介向记者表示。

　　在该中介看来，正是因为商铺的散售和缺乏统一规划，才让整个商场显得混乱，随之而来的是人气的下滑，以及商场的破败。“只要你肯出租金，都能从房东那里租到房子，房东才不管你是干餐饮，还是搞培训、做公寓什么的。”该中介表示。

　　“高层的商铺要么租给别人开宾馆，要么卖给周边的拆迁户自住。”上述房产中介告诉记者：“这个45平方米的铺子6、7年前买的时候都快60万（元）了，现在对外卖也才65万（元）。再看看现在住宅涨成什么样了，当初投资这些商铺的人真是亏死了。”

　　站在白银路近沪宜公路向北望去，项目内东侧的C13-6地块已建成并投入使用，而西侧的C13-3地块还被围挡围住。围挡内，两座塔吊静静地矗立着，塔吊下面，一座约18层高的建筑与一座4层高的建筑已拔地而起，主体结构疑似封顶。根据规划，该两座建筑分别是五星级酒店与商业综合体。

　　记者注意到，C13-3地块内建筑虽疑似封顶，但建筑上仍有生锈的钢管支架，而工地内既没有堆放建材物资，也没有工人生活、生产迹象，工地内的杂草已长有一米多高。

　　记者查询明发集团官网发现，其于2017年6月19日曾发布了上述项目的进展信息，信息显示，“历经不到10个月”“C13-3地块主体于6月16日顺利完成封顶”“成功达到销售节点”“为C13-3地块即将到来的盛大开盘打下坚实基础”。

　　对于项目为何停工，记者在营销中心走访时并未获得回应，记者随后多次致电上海“明发商业广场”，但电话均无人接听。

　　值得注意的是，尽管C13-6地块内规划的甲级写字楼已建成，但早前被明发以商住公寓形式对外出售。而在2017年上海商住公寓市场整顿期间，明发因“规划验收后，在二次装修中存在违法插层、分隔厨卫等违法建设行为”被处以没收违法收入854万元、罚款12万元的行政处罚。

　　尽管记者并未获悉项目停摆真实原因，但在项目周边走访时却发现端倪——区域商业供应规模大、项目位置“偏僻”。

　　据记者观察，项目周边商业供应规模较大。仅项目西侧2公里左右范围内，就分布着新地国际广场、嘉域生活中心、台北风情街、宝龙城市广场等大大小小4座商业设施。其中仅宝龙城市广场建筑面积就近20万平方米。同时，区域内还有众多沿街社区型商业。

　　此外，明发商业广场的窘境与其“尴尬”的位置也不无关系。信息显示，项目北距嘉定老城5公里，西距嘉定新城3公里左右。而老城与新城不仅有大量的居住人口，还分布着众多中高端商业。如老城的东方商厦、新城的万达广场等。明发商业广场虽也处在嘉定新城板块，但已属于板块的外围区域，而项目东侧为尚未开发的空地。

　　“明发一直在招商，但招不进来。”项目周边某房产中介向记者表示，“那个位置没有5、6年，很难招到商。”

　　如果说尴尬的位置、竞品过多导致明发商业广场当前的停摆，那屡屡传出的资金压力，或许是项目停摆的又一因素。

　　从土地竞拍到规划设计，再到销售，明发商业广场一直自带“光环”，为何却最终惨败并成为商业地产的反面教材？

　　上述明发集团内部人士告诉“镁刻地产”记者，项目的失败存在很多因素，当时明发商业地产处于起步阶段，一切都在探索，体量太大导致后期运营吃力，分割销售也造成难以统一管理。同时商业地产有自己的生命周期，没有留存战略空间，在消费升级下逐渐被市场淘汰。

　　比如，厦门明发商业广场规划设计有近3000间独立小商铺，被分割成30~60平方米不等的独立店铺，面积小，总价低，有利于销售，但不利于招商。销售初期，明发商业广场凭借一站式商业综合体投资概念实现热销。

　　后期交房和开业遇阻，大体量的商业体并未分期试水运营，而是一次性推出市场，结果开业情况并不理想。

　　关于明发商业广场的经营情况，明发集团总裁黄庆祝在接受“镁刻地产”记者采访时表示：经营得很好。随后挂断了电话。

　　明发集团内部人士分析指出，从阶段性来看，商家经营压力和成本上涨有一定关系。近些年房价上涨，物业价值上涨带来租金成本上升，商家租赁物业会增加经营成本，到一定程度就承受不了了。当然，最主要还是要看企业内部管理能不能跟得上，上述内部人士指出。

　　58安居客房产研究院房产分析师吴寅对记者分析指出，明发集团原本的商业运营能力不佳，商铺以销售为主，没有自持体量，销售之后对运营和品牌定位失控。

　　从厦门、南京以及合肥明发商业广场的模式看，明发集团的商业地产运营意识不强，以销售收回投入为主。吴寅认为，商业地产并不是谁都能做，需要运营理念，更需要责任心。商业运营是持续的过程，需要新思路不断刺激和提升运营能力。

　　以住宅的思路做商业地产，通过快速销售快速收回成本，面临经营困境的明发商业广场是否有重新改造的计划？明发集团相关负责人告诉记者，明发集团也作出了一些努力和改变，关键还得看老板的决策。加上商铺卖出去了，小业主如何经营是无法控制的。自持部分可以统一管理，已销售物业和涉及公共部分需要全体投票，难度较大。